買樓收租

大江魚

買樓收租考慮因素多     
3月 11日 星期日 06:00 更新
【iMoney智富雜誌—置業安居】

一套值200萬元的住宅，20年前每月可收租1萬元；今日一套市值200萬元的住宅，每月租金僅7,000元，下跌了，20年前值200萬元的住宅，今日市值升至500萬元，但是租值只有1.4萬元左右。上述例子對買樓收租的人來說，應該有參考價值。

銀行利率很低，買樓者除了自住之外，也多了一些收租的投資者，對收租者而言，投入500萬元買一套房，可收租1.4萬元。但是只要投資400萬元，買兩套各值200萬元的樓房租金總收入也為1.4萬元，以回報率來衡量，買樓收租以買200萬元單位的回報率較高，樓價愈高，回報率反而愈低。

租金樓價二擇其一
過去20年，樓價上漲的幅度也遠超過租金上漲的幅度，很明顯地，這與銀行的利率有很大關係。20年前，買樓按揭利率約12厘，今日買樓按揭利率不足3厘，銀行利率低，業主將買樓收租的回報與銀行貸款的成本相比較，就願意接受較低的租金回報率。

20年前，銀行利率高，業主也不願意接受低回報的租金收益。所以20年前市值200萬元的房子每月可收租1萬元，今日只剩7,000元。當然，若考慮到20年前須付12厘的貸款利率，當時買樓收租的回報一點也不吸引，買樓收租的更重要目的是希望樓價會上漲，的確，20年前200萬元的房子現在值500萬元了，多了150%。

不過，今日值200萬元的房子，20年前的價格約120萬元，上升幅度就沒有150%，只有67%。20年前，120萬元的房屋是上車盤，200萬元的房屋是屬於中檔樓，中檔樓的樓價跑贏低檔樓，如果將來樓價走勢也如此，那麼今日買低價樓的業主，固然收租回報比較高，但是長遠的樓價升值潛能可能比較差。你希望馬上取得較高的租金回報，還是長遠的樓價升值潛能？

低價樓易遇上租霸
低價樓的租金回報較高，不過以我多年的收租經驗來看，低價樓收租遇上租霸、不按時交租的租客的機會也比較大。能夠每月拿出1.4萬元交租的人，家庭收入肯定超過3萬元，他們實際上是屬於有能力買樓的人，只不過為了各種各樣的原因沒買樓，這些人是不錯的租客。

買樓收租，考慮的因素不少，租金回報、樓價升值潛力，以及租客的質素都得考慮。

撰文：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。